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Le 6 mars prochain aura lieu une réunion (1) organisée par la Mairie du 14ème sur un sujet sensible : les ventes à la découpe. A l'invitation de Pierre Castagnou - et à l'occasion de la publication de son livre - Marie-Noëlle Lienneman, ancien Ministre déléguée au Logement (1992-1993) et Secrétaire d'Etat au Logement (2001-2002), exposera ses préconisations pour lutter contre ce phénomène.

Ce système de vente par appartement d'ensemble immobilier est depuis quelques temps la cible de nombreuses attaques venant de la classe politique comme de la société civile. Objet d'une importante médiatisation, ce principe est fortement décrié compte tenu du nombre de personnes concernées et de leurs particularités. Notre 14ème arrondissement voit tout particulièrement ce mécanisme de ventes immobilières. Sans tomber dans un manichéisme, quels sont les effets réels des ventes à la découpe ?

Les ventes à la découpe, kezako ?

Nombre de grands investisseurs (assurances, banques, mutuelles, etc.) disposent d'un parc immobilier conséquent, notamment sur Paris. N'étant pas soumis aux mêmes aléas que les personnes physiques, ces investisseurs ont conservés longtemps dans leurs actifs ces biens immobiliers. Or la chute de l'immobilier au début des années 90 a démontrée la fragilité de ces actifs, les poussant à réduire leur exposition au marché immobilier. Est donc apparue dès les années 90 une vente massive de ces logements.

Le principe appliqué à la vente est bien sûr dès le début en respect avec les obligations légales, autorisant tout propriétaire à ne pas renouveler un bail pour effectuer une vente, et donnant un droit de préemption à son locataire. Mais la hausse de l'immobilier a modifié la donne et transformé ce qui pouvait paraître pour le locataire souvent comme une aubaine parfois en véritable calvaire. Les prix actuels sont effectivement devenus prohibitifs pour la plupart des locataires. Toutefois cela n'a pas toujours été le cas. On peut citer par exemple (2) un programme de vente à la découpe en 1998 rue du commandant Mouchotte où 35 à 45% des locataires ont exercés leur droit de préemption pour acquérir leur  logement à 2300 €/m², ce qui en laisserait plus d'un songeur aujourd'hui. Plus proche mais toujours bien visible, le panneau publicitaire de la GEMCO Avenue du Général Leclerc annonçant des appartements à 4400€/m². Aujourd'hui, avec une hausse de l'immobilier portant le prix moyen du m² à plus de 5500 €, ce même phénomène de ventes à la découpe catalyse désormais toutes les attaques contre ce qui est appelé spéculation immobilière.

Une législation déjà étoffée

Pourtant, la législation n'a cessé de s'alourdir afin de protéger les locataires contre ce type de vente. Désormais tout locataire invalide de façon importante ou qui aura 75 ans révolus d'ici à la fin de son bail peut rester occupant. De plus, est protégé tout locataire aux revenus inférieurs à 100 % du plafond du PLI (prêt locatif intermédiaire), donc qui gagne moins de 5 300 € par mois pour un couple sans enfant et 6 300 € pour un couple avec deux enfants (3). Effet pervers inéluctable, mieux vaudrait pour un propriétaire institutionnel ne jamais louer aux personnes aux revenus modestes, ou à des personnes âgées et handicapés au risque de ne pas pouvoir disposer de ses actifs...  Un comble.

Face à cette législation, des groupes spécialisés ont investi cette activité de réhabilitation, de commercialisation et de traitement très juridique de chacun des dossiers. Cette activité étant souvent bien éloignée du périmètre d'activité des propriétaires des ensembles immobiliers, cette vente leur est souvent déléguée. Certes, parfois leurs agissements sont bien à la limite du droit mais leur plus grand tort serait d'avoir une rentabilité très importante, d'être bien souvent d'origine américaine mais surtout d’oser s'attaquer à des locataires ayant des revenus de plus de 5300 €/mois…  Même en éprouvant toute sympathie avec Jeanne Moreau ou Lionel Jospin, on peut se douter que l'écho médiatique serait bien moindre si les locataires " découpés " était issus de classes plus défavorisés, et notamment avec moins d'éléments évoluant dans les sphères médiatiques.

Enfin, et c'est bien ce qui a fait réagir légitimement beaucoup de locataires, les logements avaient tendance à être vendu en premier lieu (avant réhabilitation, marketing, commercialisation) à ces intermédiaires pour des prix souvent inférieur au prix du marché. Ces locataires, parfois non informés du changement de propriétaire, ne le découvraient que lors de la vente par morceau effectuée par ce même intermédiaire. Bien sûr, cette vente où la préemption du locataire était applicable se faisait une fois la marge prélevée, à des prix bien supérieurs aux prix initiaux. Une proposition de loi a été adoptée le 16/06/2005 afin de rendre ce mécanisme impossible puisque si l'acquéreur ne s'engage pas à maintenir le statut locatif pendant six ans, le locataire doit être informé des conditions de vente de son logement par le vendeur et acheter directement auprès de lui - en principe avant que l'acquéreur impose une plus-value supplémentaire. A noter, Yves Cochet, député (Vert) du XIVe arrondissement - 11e circonscription (Plaisance / Petit-Montrouge) a voté contre ce projet de loi (4). Principale demande des opposants à ce texte, que la décision revienne entièrement aux collectivités locales en émettant un permis de diviser comme il existe un permis de construire.

Pascal

(1) Mairie du XIVe, Salle des mariages - 6 mars 2006 - 19h.
(2) Groupe Ad Valorem.
(3) cf. Agence départementale d’information sur le logement de Paris.
(4) cf. quotidien La Tribune - 17/06/05.

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